Анализ рынка жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону за 2011 год

Средний показатель доли первичного рынка составил 8,4%. Это обусловлено недостатком предложений на первичном рынке. Попрежнему у потенциальных клиентов есть недоверие к объектам на низких и средних стадиях строительства.Структура спроса в 2011 году, г. РостовнаДонуВторичный рынок жильяСтруктура спроса и предложений в 2011 г. относительно количества комнат.В 4 квартале 2011 года спрос на вторичном рынке существенно вырос. Это связано как с политической, так и с экономической ситуацией в стране. Конъюнктура рынка жилой недвижимости Ростова к концу 2011 года соответствовала докризисной ситуации, т.е на рынке спрос превышал предложение.В структуре спроса преобладают двух и однокомнатные квартиры. Стоит отметить, что спрос на двухкомнатные квартиры выше, чем спрос на однокомнатные квартиры на 3,1 %. Недостаток предложений присутствует на таких сегментах: 1 и 2х квартиры, квартиры гостиничного типа и коммунальные квартиры.Предложения превалируют над спросом в сегментах 3 и 4х комнатных квартир.Данный анализ показывает, что основной спрос в Ростове попрежнему сосредоточен в сегменте недорогого жилья.Структура спросаСтруктура предложений Структура спроса и предложений на вторичном рынке в зависимости от района в 2011 г. В структуре спроса в Ростове лидирующее место занимают Западный и Северный жилые массивы. Предложений в этих районах также недостаточно. Спрос на большие по площади квартиры в центре города невелик. Интерес у покупателей вызывают небольшие и средние квартиры. Самый популярный вариант – это 1, 2х комнатная квартира в Западном или Северном жилом массиве.Структура спросаСтруктура предложений Структура спроса и предложений в 2011 г в зависимости от фонда жильяАнализ конъюнктуры рынка в зависимости от фонда жилья показал, что баланс спроса и предложений присутствует в сегменте современного жилья. Спрос превышает предложения в сегменте хрущевского фонда – это связано с ценовой ситуацией на данном сегменте. Также спрос превышает предложения в сегменте бизнескласса. В данном сегменте важным критерием является соотношение потребительских качеств недвижимости и его цены. Таких предложений на рынке недостаточно.Превышение предложений над спросом в сегментах старого и сталинского фондов свидетельствует о продолжении процесса социального расслоения на рынке недвижимости.Структура спросаСтруктура предложений Ценовая ситуация.Дисбаланс спроса и предложений в 2011 году способствовал росту цен на рынке жилой недвижимости. До кризиса (ноябрь 2008 год) цена предложения и спроса была одинаковая, дисконт был настолько незначительным, что можно было им пренебречь.Кризис изменил ситуацию на рынке: предложения превысили спрос, и в некоторые месяцы дисконт составлял порядка 25 %. Конец 2011 года (октябрь, ноябрь, декабрь) характеризовался нулевым разрывом между ценой предложения и спросом на ликвидных объектах. Можно говорить о том, что рынок жилой недвижимости вышел на докризисную ситуацию.Рост средневзвешенной цены спроса в 2011 году составил порядка 17 %. и в течение 4 квартала на ликвидные объекты составляет порядка 54 380 рублей. Средневзвешенная цена 1 кв.м предложения на вторичном рынке жилья в Ростове –на Дону в 2011 году составила 51 951 рублей.Средневзвешенная цена 1 кв.м спроса на вторичном рынке жилой недвижимости в Ростове –на Дону в 2011 году составила 49 119 рублей. Дисконт в 2011 году составил 5,45 %, что на 4,3 % меньше дисконта 2010 года.Тенденция разрыва между спросом и предложением 1 кв.м на вторичном рынке период декабрь 2009 г. декабрь 2011 г. Соотношение цены спроса и предложения 1 кв.м на рынке жилой недвижимости Ростова –на – Дону в 2011 году в зависимости от количества комнат.Минимальный дисконт в 2011 году присутствовал на однокомнатных квартирах и квартирах гостиничного типа. Максимальный – на 3 комнатных квартирах.Первичный рынок жильяСоциальнозначимым событием года стала работа по достройке проблемных объектов концерна «Вант». ОАО «РРИК», выполняющее программу Губернатора Ростовской области по решению проблем обманутых дольщиков на рынке жилья, финансирует строительство 12 жилых домов общей площадью квартир 63 336 кв.м.Многоэтажная жилая недвижимость в г. РостовенаДону возводится по трем технологиям: каркасномонолитной, кирпичной и панельной. Наибольшее количество жилья традиционно возводится по каркасномонолитной технологии – 612 507 кв.м., по кирпичной технологии строится 127 136 кв.м., из панелей строят 104 826 кв.мКрупнейшим девелопером в РостовенаДону является ЗАО «Интеко». На его долю приходится 80 682 кв.м. жилья. Второй крупнейший девелопер – ОАО «Ростовская региональная ипотечная корпорация», финансирующая достройку проблемных объектов концерна «Вант» в объеме 68 224 кв.м. В число крупнейших по объему возводимого жилья в 2011 г. входят также ООО «Донстрой», АСО «Комстрой», ЗАО Концерн «Покровский», ООО «Кристина», ЗАО «ПИКРегион», ЗАО СК «Славяне», ООО «СК 10ГПЗ», ОАО «Ростовгорстрой», ЗАО «ВертолДевелопмент», ЗАО «ЮИТ ДОН».В 2011 г. на первичном рынке многоэтажной жилой недвижимости г. РостованаДону преобладало строительство жилья среднего класса. Крупнейшим застройщиком жилья экономкласса в РостовенаДону выступает ЗАО «Интеко» (ЖК Западные ворота), которое возводит панельные дома в Левенцовском микрорайоне.Наибольший объем строительства многоэтажной жилой недвижимости сосредоточен в Центре, в СЖМ и в ЗЖМ.Объем предложений (кв.м) на первичном рынке жилья в Ростове в 2011 году представлен на рисунке Изменение цены 1 кв.м на первичном рынке жилья в 2011 году представлено на следующей схеме. Рост цены составил 5,32%, и этот показатель ниже уровня инфляции.Рынок загородной недвижимости.В настоящее время в Ростове и пригороде реализуется около 20 проектов строительства коммерческих коттеджных поселков разных форматов, находящихся на разных стадиях развития. К наиболее крупным можно отнести следующие проекты коттеджных поселков: – поселок «Солнечный»; – поселок «Беловодье»; – КК «Старочеркасская Ривьера»; – поселок «Клен Парк»; – посёлок «Приозерье».В целом в г. РостовенаДону коттеджное строительство развивается по нескольким направлениям. С одной стороны – достаточно дешевое коттеджное строительство с привлечением федеральных средств, с привлечением ипотеки, дающее возможность людям с невысоким уровнем доходов (молодые семьи, молодые специалисты, жители отдаленных населенных пунктов) получить коттедж в собственность. С другой стороны – строительство коммерческих поселков, примером которому являются поселки: «Солнечный», «Беловодье», «Старочеркасская Ривьера», «Клен Парк», «Приозерье».По состоянию на декабрь 2011 г. в г. РостовенаДону нет ни одного полностью построенного коттеджного поселка, хотя некоторые объекты близки к завершению (пос. «Солнечный», пос. «Остров»). Несколько проектов, позиционируемых инвесторами как коттеджные поселки Ростова, реализуется на территории садоводческих и дачных товариществ. К таковым относятся «Любушкино» (заказчик – физические лица «Дачного некоммерческого общества») и «Исток», принадлежащий дачному товариществу «Исток» (проект реализует ООО «ГолденМАКС Девелопмент»). Планируемые коттеджные поселки: «Берёзовая Роща», «Изумрудный», «Щепкино», «Ясная поляна», «Зеленый город».Коттеджные поселки, удаленные от Ростова.Перспективы рынка, прогнозыВ 1 квартале 2012 года следует ожидать изменения цены квадратного метра в сторону увеличения, обусловленного началом нового финансового года и предстоящими политическими событиями в стране, а также нехваткой ликвидных предложений.